Gayrimenkul hukuku ve inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de en çok mağduriyetin yaşandığı alanların başında geliyor. Özellikle arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), tarafların hak ve yükümlülüklerinin en karmaşık olduğu sözleşme türlerinden biridir.
Genellikle senaryo şöyledir: Arsa sahibi arsasını verir, müteahhit inşaatı yapar, daireler biter, anahtarlar teslim edilir ve herkes mutlu bir şekilde evlerine yerleşir. Ancak bazen tapu devirleri (kat mülkiyeti tapusu) çeşitli sebeplerle gecikir veya hiç yapılmaz. İşte tam bu noktada, arsa sahibi yıllar sonra müteahhitten bir hak talep ettiğinde (örneğin; sözleşmeye aykırı imalat bedeli, eksik iş bedeli veya imar artışı nedeniyle fazladan yapılan dairelerden pay istemek gibi), müteahhitlerin en büyük savunması devreye girer: “Zamanaşımı Doldu!”
Müteahhitler genellikle; “Binayı bitirdim, anahtarı verdim, iskânı (yapı kullanma iznini) da aldım. Aradan 5 yıl geçti, artık benden bir şey isteyemezsin” savunmasını yaparlar. Bugüne kadar birçok mahkeme de fiili teslimi (anahtar teslimini) veya iskân tarihini esas alarak davaları zamanaşımından reddediyordu. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ezber bozan 2024/92 E. ve 2025/562 K. sayılı son kararıyla bu haksız uygulamaya “Dur” dedi.
Bu yazımızda; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde “edimin ifası” kavramını, zamanaşımı süresinin gerçekte ne zaman başlayacağını ve Yargıtay’ın bu devrim niteliğindeki kararının arsa sahiplerine sağladığı büyük avantajı detaylıca inceleyeceğiz.
Klasik Yanılgı: “Anahtarı Aldım, Süre Başladı”
Eser sözleşmelerinde (müteahhitlik işlerinde), genel zamanaşımı süresi Borçlar Kanunu uyarınca 5 yıldır. Bu sürenin başlangıcı ise “teslim” tarihidir. Müteahhitler, binayı fiziken bitirip arsa sahibinin oturmasına izin verdiklerinde (fiili teslim) veya belediyeden yapı kullanma izin belgesini (iskân) aldıklarında, teslimin tamamlandığını ve zamanaşımı süresinin işlemeye başladığını iddia ederler.
Örneğin; 2012 yılında iskânı alınmış ve oturuma başlanmış bir binada, arsa sahibi 2019 yılında dava açtığında, müteahhit “Aradan 7 yıl geçmiş, 5 yıllık süre doldu” diyerek davanın reddini isterdi. Yerel mahkemeler de sıklıkla bu görüşe katılırdı. Ancak bu yaklaşım, tapusunu hala alamamış veya tapu devri eksik yapılmış arsa sahipleri için büyük bir adaletsizlik yaratıyordu.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Ne Karar Verdi?
Yüksek Mahkeme, söz konusu uyuşmazlıkta “Edimin İfası” (Borcun Tamamlanması) kavramını yeniden tanımladı ve arsa sahipleri lehine muazzam bir içtihat oluşturdu.
Karara konu olayda; arsa sahibi ile müteahhit arasında bir sözleşme yapılmış, inşaat bitmiş, iskân 2012 yılında alınmış ve daireler fiilen teslim edilmiştir. Ancak müteahhit, arsa sahibine vermesi gereken tapuları (veya imar artışından doğan fazla dairelerin tapu paylarını) devretmemiştir. Arsa sahibi 2019 yılında dava açtığında, yerel mahkeme “2012’de iskân alınmış, aradan 5 yıl geçmiş, dava zamanaşımına uğramış” diyerek davayı reddetmiştir.
Dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na geldiğinde ise ibre tamamen tersine dönmüştür. Yargıtay, şu tarihi gerekçeyle yerel mahkemenin kararını bozmuştur:
*”Yüklenicinin (müteahhidin) sözleşmeye uygun şekilde edimini ifa ettiğinden (borcunu ödediğinden) söz edilebilmesi için;
- Bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurması,
- Yapı kullanma izin belgelerini (iskânı) alması,
- Daireleri fiilen teslim etmesi, VE TAPU KAYDI ÜZERİNDEN DE DAVACIYA DEVRETMESİ (TESCİL) gerekir.”*
Kararın Hukuki Analizi: Tapu Yoksa Zamanaşımı Yok!
Yargıtay bu kararıyla şunu net bir şekilde ortaya koymuştur: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde müteahhidin borcu sadece “bina yapmak” değil, aynı zamanda o binadaki bağımsız bölümlerin mülkiyetini (tapusunu) arsa sahibine geçirmektir.
Dolayısıyla;
- Bina bitmiş olsa bile,
- İskân alınmış olsa bile,
- İçinde 10 yıldır oturuluyor olsa bile,
Eğer müteahhit tapu devrini (tescil işlemini) yapmamışsa, borcunu ödememiş sayılır. Borç ödenmediği (ifa edilmediği) için de zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz.
Bu karar, tapusunu alamamış veya eksik almış arsa sahipleri için zamanaşımı riskini ortadan kaldırmaktadır. Müteahhit artık “Yıllar geçti, benden bir şey isteyemezsin” diyemeyecektir. Çünkü tapuyu vermediği her gün, borcu devam etmektedir.
Arsa Sahipleri İçin Pratik Sonuçlar
Bu karar, özellikle kentsel dönüşüm mağdurları ve müteahhitlerle sorun yaşayan arsa sahipleri için hayati önem taşımaktadır.
- Dava Açma Hakkınız Saklıdır: Eğer binanız yıllar önce bitmesine rağmen hala tapunuzu alamadıysanız veya müteahhitten alacaklarınız (fazla daire, eksik iş bedeli vb.) varsa; “süre geçti” korkusu yaşamadan dava açabilirsiniz.
- Müteahhidin “İskân” Savunması Çöktü: Müteahhitlerin “İskânı aldım, işim bitti” savunması artık geçersizdir. Tapu devri yapılmadan iş bitmiş sayılmaz.
- İmar Barışı ve Fazla Daireler: Özellikle inşaat sırasında imar durumunun değişmesiyle fazladan yapılan dairelerde hak iddia eden arsa sahipleri için bu karar çok değerlidir. Binanın eski olması önemli değildir; tapu paylaşımı yapılmadıysa hak talebi devam eder.
Ne Yapmalısınız?
Eğer siz de müteahhitle sözleşme yapmış ancak tapu devri veya diğer haklarınız konusunda sorun yaşıyorsanız;
- Öncelikle elinizdeki sözleşmeyi ve tapu kayıtlarını detaylıca inceleyin.
- Tapu devrinin yapılıp yapılmadığını, yapıldıysa sözleşmeye uygun olup olmadığını kontrol edin.
- Yargıtay’ın bu lehe kararını dayanak göstererek haklarınızı talep etmek için zaman kaybetmeyin.
Unutmayın; gayrimenkul davaları teknik detayların ve ispat kurallarının çok sıkı olduğu davalardır. “Zamanaşımı yoktur” kuralı genel bir prensip olsa da, her somut olayın özelliği farklıdır. Hak kaybına uğramamak ve sürecin doğru yönetilmesi için mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınız.